De vastgoedmarkt in Spanje en de huizenprijzen in 2024

Le marché immobilier espagnol a connu en 2023 un paradoxe avec une baisse des prêts hypothécaires et des volumes de transactions. Pourtant, les prix ont continué à augmenter en raison d’une demande plus forte et d’une offre limitée.

La loi sur le logement, visant à résoudre les problèmes de location, a par inadvertance réduit l'offre et fait grimper les prix, faisant passer de nombreuses locations permanentes à des locations saisonnières, et a exacerbé les difficultés des locataires, en particulier des familles.

Les prix de l'immobilier en Espagne ont augmenté de 7 % dans l'ensemble, avec des augmentations plus fortes sur des marchés dynamiques comme Madrid, Barcelone et les zones côtières, y compris notre province d'Alicante, tirées par la demande internationale. Les grandes villes sont restées les principales sources de demande, mais un déplacement vers les banlieues a été constaté.

À Alicante, les prix ont augmenté de 15 % et sont restés à 14 % à Valence. Avec une demande active, un nombre croissant de ménages et une offre en baisse, les pressions sur les prix devraient augmenter en 2024 sur les marchés les plus dynamiques, tandis que d’autres régions d’Espagne devraient connaître une stabilisation ou de légères baisses.

De plus, la situation économique mondiale actuelle modifie la répartition des ventes de propriétés espagnoles entre différentes nationalités, favorisant les acheteurs européens qui disposent traditionnellement d'un revenu disponible plus élevé.

Ce changement démographique a affecté les prix de l’immobilier tout au long de l’année dernière, et cet effet devrait continuer à façonner la valeur des propriétés en 2024.

Un manque de nouvelles propriétés de construction

Pour compliquer encore les choses, la pénurie de nouveaux projets de construction dans les régions côtières espagnoles a continué de soutenir les prix de l’immobilier dans tout le pays tout au long de 2023.

Une augmentation du coût des aménagements et des matériaux pour les nouvelles maisons a conduit les promoteurs à terminer moins de propriétés, à retarder la construction des lotissements et à livrer moins de nouvelles maisons que prévu.

Il en résulte une augmentation des prix demandés et des délais de livraison plus longs pour les nouvelles propriétés construites dans les zones les plus recherchées, ce qui impose une charge supplémentaire au marché de la revente et maintient des prix plus élevés pour les maisons d'occasion.

Malgré la hausse des taux d’intérêt, la demande est restée suffisamment robuste pour soutenir la hausse des prix. Plus de la moitié des transactions immobilières ont été réalisées sans hypothèque, facilitées par les acheteurs possédant d’autres propriétés.

Le nombre de transactions pour 2023 devrait tomber légèrement en dessous de 600 000, soit une baisse de 8 à 10 % par rapport à l’année précédente, mais cela reste néanmoins l’une des meilleures années de l’histoire récente.

Les prévisions pour 2024 suggèrent un scénario stable sans offre significative de nouveaux logements dans les zones à forte demande, ce qui pourrait conduire à une augmentation des tensions sur le marché et à une hausse des prix.

Les effets du marché locatif sur les prix de l’immobilier

Les signatures de prêts hypothécaires ont diminué de plus de 25 % en 2023, avec une hausse des prêts hypothécaires mixtes (conditions initiales fixes). Les banques ont continué à proposer des prêts hypothécaires compétitifs malgré la hausse des coûts de financement, et cette tendance devrait se poursuivre en 2024. Toutefois, les banques pourraient devenir plus restrictives en fonction des conditions économiques.

Le comportement de l'Euribor reste imprévisible en raison des décisions de taux de la Banque centrale européenne. Le marché est confronté à des incertitudes telles qu'une inflation élevée et des problèmes géopolitiques, ce qui rend improbable une baisse significative de l'Euribor avant au moins la seconde moitié de l'année. Les ménages bénéficiant de prêts hypothécaires variables ne devraient pas s’attendre à des réductions considérables de leurs remboursements avant 2025.

Les problèmes du marché locatif se sont intensifiés en 2023. La loi sur le logement a entraîné une réduction du marché locatif, les prix des loyers ayant augmenté de 9,2 % dans l’ensemble et davantage sur les principaux marchés.

L'offre de locations permanentes a chuté de 12 % à l'échelle nationale, ce qui a eu un impact sur la disponibilité. Les locations saisonnières ont gagné en popularité et constituent désormais une part importante du marché, limitant encore davantage les options de location à long terme et augmentant les prix.

Malgré une prévision de baisse des ventes, la principale société de services immobiliers, Solvia, prévoit une augmentation de 2,5 % des prix de l’immobilier tout au long de l’exercice 2024.

BBVA, l'un des plus grands prêteurs espagnols, prévoit une augmentation moyenne de 3,0 % des prix de l'immobilier en 2024, ce qui s'ajoute à la majorité des sources du secteur citant des augmentations modestes au cours de l'année à venir.

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