Terug

Nieuws: De mythe van de Spaanse hypotheekverstrekking tot 100%


De mythe van de Spaanse hypotheekverstrekking tot 100%
Geschreven door Inmo Investments - 22 jun 2016


Zoals dat overal in Europa gangbaar was, kon men voorheen ook in Spanje een hypothecaire lening krijgen die de volledige aankoop van een de woning afdekte. De financiële crisis van 2007 bracht daar echter verandering in – het verkrijgen van een hypothecaire lening tot 100% van de waarde van de woning is vandaag de dag, voor de koper van een woning in Spanje, nog amper mogelijk.

In 2015 begonnen echter sommige banken alsmede instellingen die zich richten op een bepaald segment van de financiële markt, opnieuw te adverteren met hypotheekverstrekkingen tot honderd procent. Dit blijkt echter te gaan om niet veel meer dan een marketingtrucje om mogelijke kopers van Spaans vastgoed te lokken. Want zulke hypotheken zijn verschrikkelijk moeilijk te krijgen en er schuilt altijd een addertje onder het gras.

Deze zogenaamde nieuwe hausse in Spaanse hypotheekverstrekkingen tot honderd procent zijn totaal iets anders dan hun oudere broertjes van voor de crisis. Edoch, in één opzicht verschillen ze niet: ze stellen u in staat een huis in Spanje te kopen zónder eigen vermogen.

Echter, zal de kredietverstrekker ongetwijfeld een aanvullende waarborg willen hebben. Dat is meestal in de vorm van een wettelijk recht op een ander goed – wellicht een goed dat u in eigen land bezit. En zulks kan in de praktijk ernstige gevolgen hebben. Het betekent namelijk dat de uitlenende partij de kredietnemer wettelijk aansprakelijk kan stellen voor enig tekort ná inbeslagname én verkoop van diens huis in Spanje en daarmee de verkoop van ook dat andere geregistreerde goed kan afdwingen.

Spaanse banken zijn erop gebrand de valkuilen van een bankbeslag te vermijden – iets waar ze ongelukkigerwijs mee om hebben moeten leren gaan met ingang van 2007. Ze zijn zich als geen ander ervan bewust, wat de werkelijke kosten zijn van inbeslagname van een woning in Spanje, de kosten van doorverkoop, de aansprakelijkheid voor onbetaald gebleven belastingen en aanverwante kosten, en dat alles bóvenop het initiële kapitaalverlies doordat het huis minder waard bleek dan de hypotheek die erop rustte.

Kredietverstrekkers staan onder druk van de centrale bank Banco de España om op verantwoorde wijze geld uit te lenen en de hoge risico´s van investering in woonhuizen te vermijden. Daarom worden er alleen nog maar aanvragen tot100% van de hypothecaire som in behandeling genomen bij klanten met een smetteloos kredietverleden. Doch alléén op de voorwaarden dat de aanvrager een regelmatig inkomen geniet en een lang dienstverband heeft bij een representatieve en gedegen onderneming of organisatie.

Net als aan de hypotheken van vóór 2008 kleven er enkele serieuze risico´s aan de nieuwe "generatie" hypotheken tot honderd procent. Het saillante verschil is dat vandaag de dag het risico nadrukkelijk ligt bij de hypotheeknemer – in plaats van bij de hypotheekverstrekker zoals dat voorheen het geval was. Retributies en tarieven zijn veelal minder aantrekkelijk dan bij de meer courante hypotheken in Spanje en u heeft ook nog eens minder alternatieve keuzemogelijkheden.

Het mag dan wellicht lijken of geldschieters een nieuwe manier ontdekt hebben om Spaanse hypothecaire geldleningen tot 100% te verstrekken door de kredietnemer alleen maar te vragen om "eventjes" met een aanvullende garantstelling op de proppen te komen, maar in feite is er niets veranderd – met dien verstande, dat ze thans de klant aansprakelijk stellen voor een nadelig saldo na openbaar verkoop van het goed. Ofschoon de huizenmarkt, in de goede zin, dag en nacht verschilt met die van vóór de financiële crisis heeft ze een negatieve wending genomen in 2015 door deze nieuwe mogelijkheid van hypotheken tot 100%. De koper met een dergelijke hypotheek loopt namelijk meer risico op te draaien voor negatief eigen vermogen dan de koper die zelf al een aandeel in de koopsom van een Spaans huis heeft opgehoest.

Daar komt nog bij dat kopers erop verdacht moeten zijn dat ze extra moeten betalen voor een hypotheekgarantiepremie. Dat is een verzekeringspolis die de hypotheekverstrekker beschermt tegen financiële schade indien de hypotheeknemer in gebreke blijft. Eerstgenoemde eist dat een dergelijke verzekering afgesloten wordt, maar het is laatstgenoemde die opdraait voor de kosten ervan.

Daarnaast is het zo dat Spaanse hypotheekverstrekkingen tot 100% sowieso al nooit of te nimmer 100% van de kosten dekten. De Spaanse wetgeving vereist namelijk dat de koper een (overdrachts)belasting betaalt die gerelateerd is aan de overeengekomen koopsom van het huis – doorgaans zo'n 10% tot 13% van de koopsom. Met andere woorden, zelfs bij een hypotheeksom van bijvoorbeeld honderdduizend euro, die de koopsom van het Spaanse huis volledig dekt, moet de koper nog altijd tot maximaal €13.000 uit eigen zak betalen ter betaling van genoemde belasting.

Vandaag de dag is het dan ook gebruikelijk dat Spaanse banken hypothecaire leningen tot 80% van de koopsom verstrekken, waarbij de koper de resterende 20% voor zijn rekening neemt, alsmede de genoemde circa tien procent belasting over de totale(!) koopsom, alvorens de koop helemaal rond is.

Gezien de risico´s die kleven aan Spaanse hypotheken tot 100%, is het misschien verstandiger te kiezen voor een financieel product dat wat couranter is, iets meer stabiliteit biedt op de lange termijn en – last but not least! – gemoedsrust geeft. Helemaal gezien het feit dat alleen al het voldoen aan alle voorwaarden (om in aanmerking te mogen komen voor een product dat zo sporadisch aangeboden wordt) absoluut geen sinecure is – om niet te zeggen, een “mission impossible".



Woningen: Aantal woningen 997


© Copyright Inmo Investments 2003 - 2019 || InmoInvestments ® Het is een geregistreerd handelsmerk
Inmo Investments Real Estate S.L. • Registro Mercantil de Alicante Hoja A-138761, Tomo 3755, Folio 1 • NIF B54767546
LegaalPrivacySitemapVerkochte woningen