Liksom resten av Europa, det brukade vara en vardaglig praxis att arrangera en inteckning som skulle täcka den totala kostnaden för att köpa en fastighet i Spanien. 2007 globala finanskrisen ändrade reglerna, och 100% bolån nu sällan erbjuds spanska bostadsköpare.

År 2015 började vissa banker och små finansiella institutioner för att annonsera 100% inteckningar igen. Inte mer än en marknadsföringsstrategi för att få fler spanska egendom köpare, dessa inteckningar är svårt att få och komma med ett sting.

Nya 100% spanska inteckningar fungerar annorlunda än sina förfäder, men en aspekt är densamma: de kan du köpa en bostad i Spanien utan en insättning.

Men långivaren kommer att kräva säkerheter. Detta kommer vanligtvis i form av en rättslig avgift registrerats under en annan egenskap - kanske en egenskap som du äger hemma, och som har allvarliga konsekvenser. Det innebär att långivaren kan driva köparen för eventuella underskott om de har sitt hem i Spanien tagen, och tvinga försäljning av registrerade egenskapen också.

Spanska banker vill undvika fallgropar återtagande, något som de har tyvärr använts för att göra sedan 2007. De vet de faktiska kostnaderna för repossessing en fastighet i Spanien, kostnader för att sälja fastigheter, förutsatt ansvar för obetalda skatter, förutom den kapitalförlust de lider på grund av historiska negativt eget kapital.

Långivare är under press från Banco de España att låna pengar på ett ansvarsfullt sätt, och för att undvika riskfyllda investeringar. Endast 100% inteckning ansökningar från kunder med en stor kredit historia beaktas, och endast när den sökande har en stabil inkomst och många års anställning med renowned företag eller bolag.

Precis som äldre 100% inteckningar, nya 100% spanska inteckningar komma med några allvarliga risker, men den risken bärs av köparen och inte långivaren. Avgifter kan inte vara så konkurrenskraftig som konventionella bolån och köpare har färre erbjudanden att välja mellan i Spanien.

Även långivare kan ha hittat ett nytt sätt att erbjuda 100% spanska inteckningar genom att be låntagare att tillskjuta ytterligare säkerhet, har ingenting förändrats de sätter köpare riskerar att negativt eget kapital. Även om fastighetsmarknaden i Spanien är mycket annorlunda i dag, efter att ha vänt ett hörn i 2015, med en 100% inteckning en köpare är större risk för negativt eget kapital än en köpare som har bidragit ekonomiskt till kostnaderna för sin spanska egendom.

Dessutom bör köpare vara beredd att betala extra för en försäkring för att skydda långivaren mot förlust om köparen defaults. Långivaren kommer att insistera på en, men det är låntagaren som betalar för det.

Men sanningen är att 100% spanska inteckningar aldrig var 100% inteckningar i alla fall. Spanska skattelagstiftning kräver att köparna betala skatt utöver inköpspriset för det nya hemmet, vanligtvis från 10% till 13% av värdet på fastigheten. Så även ett arrangerat lån för € 100,000 att helt täcka kostnaderna för en spansk fastighetsköp skulle kräva att köparen att bidra upp € 13,000 i personliga besparingar för att täcka kostnaderna för att förvärva hem.

Nu är det mer vanligt att spanska banker att erbjuda upp till 80% bolån, med köparen som ger balans: 20% mot kostnaden för att köpa fastigheten, plus ytterligare 10% för att slutföra försäljningen.

Kanske med de stora risker som är förknippade med 100% spanska inteckningar, kan en mer konventionell finansiell produkt ger mer långsiktig stabilitet och lugn. Speciellt med tanke på att risken för att kvalificera för något som är så sällsynt är utomordentligt osannolik.