Análisis del año y predicciones del sector inmobiliario para 2024

El mercado inmobiliario español en 2023 experimentó una paradoja con caídas de hipotecas y volúmenes de transacciones. Sin embargo, los precios siguieron aumentando debido a la mayor demanda y la oferta limitada.

La Ley de Vivienda, destinada a abordar los problemas de alquiler, redujo inadvertidamente la oferta y disparó los precios, desplazando a muchos de los alquileres permanentes a los alquileres estacionales, y exacerbó las dificultades para los inquilinos, especialmente las familias.

Los precios de la vivienda en España aumentaron un 7% en general, con aumentos más pronunciados en mercados dinámicos como Madrid, Barcelona y zonas costeras, incluida nuestra provincia de Alicante, impulsados por la demanda internacional. Las grandes ciudades siguieron siendo fuentes clave de demanda, pero se observó un cambio hacia los suburbios.

En Alicante los precios subieron un 15% y se mantuvieron en el 14% en Valencia. Con una demanda activa, un número creciente de hogares y una oferta cada vez menor, se espera que las presiones sobre los precios aumenten en 2024 en los mercados más dinámicos, mientras que otras zonas de España probablemente experimenten una estabilización o ligeras caídas.

Además, la actual situación económica mundial está cambiando la distribución de las ventas de propiedades españolas entre las diferentes nacionalidades, favoreciendo a los compradores europeos que tradicionalmente tienen una mayor renta disponible.

Este cambio demográfico ha afectado los precios de la vivienda a lo largo del último año y se espera que el efecto continúe influyendo en los valores de las propiedades en 2024.

Falta de propiedades de obra nueva

Para complicar aún más las cosas, la escasez de promociones de obra nueva en las regiones costeras españolas siguió impulsando los precios inmobiliarios en todo el país durante 2023.

Un aumento en el coste de los accesorios y materiales de las viviendas nuevas provocó que los promotores terminaran menos propiedades, retrasaran la construcción de las promociones y entregaran menos viviendas de nueva construcción de lo esperado.

El resultado es un aumento de los precios de venta y plazos de entrega más largos para las propiedades de nueva construcción en las zonas más solicitadas, lo que supone una carga adicional para el mercado de reventa y mantiene precios más altos para las viviendas de segunda mano.

A pesar de los aumentos de las tasas de interés, la demanda se mantuvo lo suficientemente sólida como para sostener el aumento de los precios. Más de la mitad de las transacciones inmobiliarias se realizaron sin hipotecas, facilitadas por compradores que poseían otras propiedades.

Se espera que el recuento de transacciones para 2023 caiga ligeramente por debajo de 600.000, una caída del 8-10% con respecto al año anterior, pero sigue siendo uno de los mejores años de la historia reciente.

El pronóstico para 2024 sugiere un escenario estable sin una oferta significativa de nuevas viviendas en áreas de alta demanda, lo que podría conducir a un aumento de la tensión en el mercado y aumentos de precios.

Los efectos del mercado de alquiler sobre los precios de la vivienda

Las firmas de hipotecas disminuyeron más de un 25% en 2023, con un aumento de las hipotecas mixtas (plazos iniciales fijos). Los bancos continuaron ofreciendo hipotecas competitivas a pesar del aumento de los costos financieros, y se espera que esta tendencia continúe hasta 2024. Sin embargo, los bancos pueden volverse más restrictivos dependiendo de las condiciones económicas.

El comportamiento del Euribor sigue siendo impredecible debido a las decisiones de tipos del Banco Central Europeo. El mercado se enfrenta a incertidumbres como la alta inflación y cuestiones geopolíticas, lo que hace poco probable que se produzcan descensos significativos del Euribor hasta al menos la segunda mitad del año. Los hogares con hipotecas variables no deberían esperar reducciones considerables en sus pagos antes de 2025.

Los problemas del mercado de alquiler se intensificaron en 2023. La ley de vivienda provocó una reducción del mercado de alquiler, y los precios de los alquileres aumentaron un 9,2 % en general y más en los principales mercados.

La oferta de alquileres permanentes cayó un 12% a nivel nacional, lo que afectó la disponibilidad. Los alquileres de temporada ganaron popularidad y ahora constituyen una parte importante del mercado, lo que limita aún más las opciones de alquiler a largo plazo y aumenta los precios.

Pese a una predicción de descenso de las ventas, la empresa líder en servicios inmobiliarios, Solvia, prevé un incremento del 2,5% en el precio de la vivienda a lo largo del ejercicio fiscal 2024.

BBVA, uno de los mayores prestamistas de España, pronostica un aumento promedio del 3,0% en los precios de la vivienda durante 2024, sumándose a la mayoría de fuentes de la industria que citan aumentos modestos en el próximo año.

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